alexander_loz (alexander_loz) wrote in archiperm,
alexander_loz
alexander_loz
archiperm

Categories:

Аркадий Кац: Арифметика преобразования территории



Ни один значимый проект, тем более Мастерплан целого миллионного города, не будет двигаться без экономического интереса, выгоды для его участников.  Попробуем с этой точки посмотреть на один из ключевых аспектов нашего документа – типологию жилищного строительства. Она подробнейшим образом описана на стр. 338-388 Мастерплана (раздел  3.7. Стратегия кварталов). Если кратко, то две картинки характеризуют суть предлагаемых решений:





Высокоплотная квартальная застройка периметрами 70-80 метров, фасады домов образуют границы кварталов, пространство внутри периметра является частным для жильцов резиденции, средняя этажность (базовая высота - 20 метров или 6 этажей).

Казалось бы – новое качество жилья, городской среды, потребители туда потянутся и застройщики должны идти наперегонки. Однако, пока не так.

Отчасти, потому что объективно Застройщики не имеют отработанных технологий, проектных решений, подтвержденной коммерческой эффективности по новым типологиям жилья. Однако, это меньшая часть проблемы, и она решается – через реализацию пилотных проектов. По ДКЖ (5 гА, Боровая\Энгельса – Папанинцев\Локомотивная) официально аукцион будет объявлен во вторник 15 ноября, постановление городской администрации уже подписано. Будет запущен к весне и 179-ый квартал (Куйбышева\Компрос – Революции\Г.Успенского). Можно было б включаться активно в эту работу, формировать заделы в новых территориях, но…

Основная проблема, представляется мне, в другом. Сначала цифры. В городе Перми выдано разрешений на строительство 129 домов общей площадью 1.420.545 кв.м. (из них 86 домов этажностью от 16 до 27) и ещё более 200 градпланов земельных участков (предшествует получению разрешения на строительство) на высотки общей площадью ещё 2.5-3.3 млн. м.кв. (оценочно; метраж появится уже после разработки проектов).

Ну, во-первых, будем смотреть на жизнь позитивно и заметим одну очень важную вещь: при сохранении сегодняшних темпов сдачи жилья город обеспечен заделами лет на 10! А во-вторых, становится понятной инертность девелоперов и застройщиков – площадки на рынке есть , в них произведены и отвлечены из оборота инвестиции (покупка, расселение, изыскания), взяты кредиты.

А поскольку без экономического интереса Застройщиков … далее см. абзац 1 - получается замкнутый круг? Как не занимаясь искусственным бюджетным стимулированием создать экономический самовоспроизводящийся механизм реализации Мастерплана ? Готового ответа нет, есть несколько принципов.

1. конечный выбор за потребителем, жителем. Будет новое качество жизни, стандарт городской среды привлекательным по доступной для покупателей цене – будут реализовываться новые проекты. Останется основным заказчиком государство через сертификаты, ведомственные программы с критериями сроков сдачи и цены – будет преобладать комплексное освоение территорий типовой застройкой. По большому счету, это вызов всей нашей региональной политике – смогут ли край, город через развитие университетов, инноваций, проектов в сфере культуры, развитие общественных пространств удержать и привлечь новые ресурсы – человеческие, интеллектуальные, инвестиционные, дающие новое качество спроса на городскую среду, в т.ч. жилье.

2.необходимо максимальное развитие конкуренции в сфере градостроительства – между проектировщиками, архитекторами и, конечно, девелоперами, застройщиками.

3.возможно, главное: основная идея Мастерплана, идея развития города на одном берегу, должна высвободить значительный общественный ресурс – через сокращение потребности инвестиций в освоение новых территорий. Не надо на правом берегу Камы, в в районах Ивы -3 и 4, Вышки – Восток, Бахаревки и т.п. строить новые инженерные сети, дороги, социальную инфраструктуру, а потом всё это ещё и содержать. Высвободившиеся средства можно и нужно направлять на реновацию изрядно подветшавших территорий сложившейся застройки. Прежде всего капремонт жилья, приведение в нормативное состояние детских садов, реконструкцию общественных пространств- парков и скверов, дорог – и уже в соответствии с тем же Мастерпланом.

И здесь надо прекращать обманывать себя, а мы делаем это как минимум дважды:

- формируя бюджет по фактическому поступлению, недофинансируем реальную потребность того же капремонта жилья, не закладываем реальный масштаб проблем, недооцениваем риски, как впрочем, и не закладываем развитие новых территорий - и как бы вроде от принимаемых градостроительных решений эффективность расходов бюджета не меняется – денег-то всё равно нет

-устанавливая единый по городу размер платы за подключение вне зависимости от места реализации инвестпроекта , на самом деле дотируем расширенное развитие за счет жителей сложившихся районов застройки (и неважно, центр это или Закамск, если поставки тепла, воды обеспечены сетями, насосными, ЦТП).

А заметим при этом, что если освободить Застройщика от инфраструктурной нагрузки в том микрорайоне, в том квартале, где потребности в развитии этой инфраструктуры нет, то Застройщик-то и даст средства для приведения этой самой территории в порядок - причем поскольку все земли в районах сложившейся застройки отмежеваны и отведены под жилые дома, то даст жителям напрямую через соглашение с ними – на капитальный ремонт домов и благоустройство внутренних дворов.

4. поскольку общественных денег на все и сразу не хватит, именно в те территории, где частный инвестор договаривается с населением и по сути снижает финансовую нагрузку на государство, должны точечно, акцентированно приходиться бюджетные инвестиции – на поддержку того же капремонта (но уже не 95/5 как сейчас, а например 50/50), на реконструкцию дорог, школ и садов.

Понимаю, какого качества работы, финансовых, инженерно-технических, организационных и правовых решений потребует такая технология от всех участников процесса, и власти прежде всего, но может именно это и есть модернизация?

5.к слову о модернизации. Очень нужна поддержка федерального центра – политическая, нормотворческая, финансовая.

Что можно и нужно делать уже сейчас (и многое делается, к счастью!):

1. попробовать запустить проект по преобразованию на указанных выше принципах одной из территорий сформировавшейся застройки. Мастерплан дает по этому поводу некоторые рецепты и предложения – раздел 4.1., стр. 441-454. Очень аккуратно, ни шагу без понимания и согласия жителей!!! К счастью, защита от глупостей там приличная, как я уже говорил, – вся территория принадлежит жителям, отмежевана под жилые дома. Есть еще одна степень (как-то неслучайно все в мире) - я депутат гордумы от предложенной Мастерпланом территории (Крисанова/Плеханова – Ленина/Подгорная) и буду трижды осторожен. Цель проекта может звучать так: через преобразование территории, капремонт жилых домов, инвестиции в общественные и частные пространства добиться повышения качества жизни для проживающих там людей - рыночной стоимости их квартир, срока службы существующих домов и уровня благоустройства. Модернизационная повестка для власти и бизнеса должна дать людям реальное решение сегодняшних проблем.

2. В правила предоставления бюджетных средств на капремонт внести критерий , зависящий от размера внебюджетных средств: кто больше вкладывает, тот больше получает, при этом сегодняшний минимальный порог должен остаться неизменным – 5%

3. Отсмотреть внимательно производственные и инвестиционные планы ресурсоснабжающих организаций – убрать излишества, не предусмотренные Мастерпланом, снизив общую нагрузку на застройщиков, и устранить перекрестку.

4. Сделать реальную оценку незакрытых обязательств и рисков бюджета, посмотреть источники решения проблем, включая обращение к федералам.

http://abkatz.wordpress.com/2011/11/13/168/
Tags: градо, кац
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 0 comments